Différentes solutions existent en France pour céder son bien immobilier. La vente à réméré ou vente avec faculté de rachat est une technique juridique avantageuse pour le vendeur (le propriétaire du bien) qui consiste à transférer la propriété de son logement à un acquéreur tout en gardant le droit de le récupérer ultérieurement.
La vente à réméré se fait en 3 étapes indissociables : la vente du bien, le rétablissement des finances et le rachat du bien immobilier.
Le contrat de vente à réméré est un acte authentique qui nécessite par conséquent le recours aux services d’un notaire. Le vendeur et l’acheteur doivent être présentes tout au long de la procédure. Contrairement à une vente immobilière classique, les frais de notaire sont à la charge du vendeur. Il convient de faire estimer la valeur du bien immobilier avant de signer le contrat de vente à réméré.
Le vendeur optant pour la vente à réméré peut racheter à tout moment son bien, à condition de ne pas dépasser le délai fixé initialement. L'argent de la vente doit permettre de rembourser l’ensemble des dettes pour rétablir sa situation financière et envisager sereinement le futur rachat. Le prix de rachat du bien et l'eventuel dépôt de garantie doivent figurer clairement dans l’acte de vente.
Cette vente immobilière avec faculté de rachat permet un remboursement des différentes dettes. En remboursant ses crédits, le vendeur peut sortir d’une situation de surendettement. Il peut être prévu un dépôt de garantie chez le notaire en vue du futur rachat de son bien immobilier. Le vendeur dispose en général d’un délai de 2 ans (5 ans maximum) pour restituer le prix de vente initial. Pendant cette période, il conserve le droit de résider dans le bien, moyennant une indemnité d’occupation.
D’un point de vue concret, la vente à réméré constitue une solution pertinente de restructuration de dettes. Les sommes encaissées proviennent directement de l’acquéreur. Le propriétaire (le vendeur) supprime ainsi ses dettes tout en conservant la possibilité de reprendre son bien dans un délai bien défini.
La vente avec faculté de rachat est conseillée en cas de difficultés financières insurmontables. Les capitaux récoltés permettent de rétablir l’équilibre budgétaire durant une période de détresse financière. La faculté de rachat est également recommandée en cas de situation de surendettement. En effet, une personne surendettée est fichée FICP par la Banque de France et elle ne plus souscrire un crédit. Dans cette situation, la vente à réméré reste la solution idéale.
La technique de vente à réméré date du Moyen-âge. Elle a donc traversé plusieurs siècles. De nos jours, le principe reste toujours le même. La vente avec la faculté de rachat a été officiellement introduite dans le Code civil le 16 mars 1804, c’est-à-dire à l’époque de Napoléon Bonaparte.
La vente à réméré est prévue par l’article 1659 jusqu’à l’article 1673. Étymologiquement, le terme « réméré » vient du mot latin « redimere » qui signifie « racheter ». La démocratisation de la faculté de rachat a débuté dans les années 1980 – 1990 notamment grâce aux banques. Elle a été utilisée comme moyen de refinancement mobilier.
Les avantages de la vente à réméré sont bel et bien réels. Elle s’adresse particulièrement aux personnes (physiques ou morales) ayant des difficultés financières ou en surendettement. La vente avec la faculté de rachat permet ainsi d’obtenir des fonds sans avoir à souscrire un crédit immobilier. Une fois les dettes remboursées, le vendeur retrouve une bonne santé financière.
En plus des fonds encaissés, le vendeur conserve le droit de jouissance du bien, du moins jusqu’au moment de la restitution du prix de vente initial. Afin d’en bénéficier, il faut passer une convention d’occupation précaire avec l’acquéreur (le nouveau propriétaire). En contrepartie, il devra verser une indemnité d’occupation correspondant à un loyer (faible).
Afin de garantir la réussite d’une opération de réméré, il est préférable de déléguer les démarches administratives à un spécialiste de la vente à réméré. Il peut s’agir par exemple d’une agence immobilière qui a l’habitude ce type de vente immobilière. Il est déconseillé d’agir seul car l’analyse du dossier nécessite une véritable expérience.
L’agence immobilière est capable de calculer le ratio hypothécaire d’un bien concerné par une vente avec faculté de rachat. Des recommandations sont ensuite proposées au porteur de projet. Il s’agit en général de propositions relatives à la durée de l’opération en réméré, du montant de l’indemnité d’occupation et du prix d’acquisition du bien.
Différents éléments doivent figurer dans un contrat de vente en réméré et la procédure est confiée à un notaire. Il faudra stipuler dans cette convention l’absence d’une prime à restituer à l’acheteur, l’absence d’une garantie (au cas où le vendeur rachète le bien avant le délai fixé) ainsi qu’une clause spécifique permettant au vendeur de céder le bien lui-même en se basant sur le prix du marché. Sans oublier l’indemnité d’occupation.
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