Le guide

Vente à réméré

Il existe différents moyens pour céder son bien immobilier en France. Il y a notamment la vente à réméré ou vente immobilière avec possibilité de rachat. Il s’agit d’une technique juridique avantageuse pour le vendeur (le propriétaire du bien). Elle consiste à transférer la propriété de son logement à un acquéreur tout en gardant le droit de récupérer la chose ultérieurement.

Principes

Quelles sont les étapes d’une vente à réméré ?

La vente à réméré se fait en 3 étapes indissociables : la vente du bien, le rétablissement des finances et le rachat du bien immobilier.

1 - La vente du bien

La vente à réméré s’agit plus précisément d’un acte notarié. Par conséquent, le recours aux services d’un notaire devient indispensable. Le vendeur et l’acheteur doivent être présentes tout au long de la procédure. Bien entendu, les frais de notaire sont à la charge de l’acquéreur. Il convient d’estimer la valeur du bien immobilier avant de signer le contrat de vente à réméré.

3 - Le rachat du bien immobilier

Le vendeur optant pour la vente à réméré peut récupérer à tout moment son bien, même avant le délai fixé initialement (5 ans ou 60 mois). Les fonds levés doivent suffire pour supprimer l’ensemble de ses dettes. Il devient ainsi possible de rétablir sa situation financière. Le prix de rachat du bien et le dépôt de garantie doivent figurer clairement dans l’acte de vente. Il ne faut pas oublier de retirer les frais de notaire.

2 - Le rétablissement des finances

Les fonds levés dans le cadre d’une vente immobilière avec possibilité de rachat contribuent au remboursement des différentes créances en cours de vente. En remboursant ses crédits, il peut sortir d’une situation de surendettement. Il faudra effectuer un dépôt de garantie chez le notaire en vue du futur rachat de son bien immobilier. Le vendeur dispose d’un délai de 5 ans pour restituer le prix de vente initial. Pendant cette période, il conserve le droit de résider dans le bien, moyennant une indemnité d’occupation.

Vente à réméré

Quand faire une vente avec faculté de rachat exclusive?

D’un point de vue concret, la vente à réméré constitue une solution pertinente de restructuration de dettes. Les sommes encaissées proviennent directement de l’acquéreur. Le propriétaire (le vendeur) supprime ainsi ses dettes tout conservant la possibilité de reprendre son bien dans un délai bien défini.

Il est vivement conseillé d’opter pour la vente immobilière avec possibilité de rachat en cas de difficultés financières insurmontables. Les capitaux récoltés permettent de rétablir l’équilibre budgétaire durant une période de détresse financière. La faculté de rachat est également recommandée en cas de situation de surendettement. Logiquement, une personne surendettée est fichée par la Banque de France. Et elle ne plus souscrire un crédit. Dans cette situation, la vente à réméré reste la solution idéale.

Les conditions à remplir pour vendre son bien à réméré

  • Le vendeur doit être déjà propriétaire d’un ou de plusieurs biens immobiliers
  • Il doit avoir un besoin inférieur ou égal à 60 % de la valeur du bien
  • Le vendeur doit exercer la faculté de rachat de la chose vendue dans un délai maximal de 5 ans. Au-delà de cette période, il perd définitivement le droit de reprendre son bien. Le vendeur peut récupérer son bien avant ce délai s’il parvient à lever les fonds nécessaires.

Que faire en cas de refus de vente à réméré ?

  • Le regroupement de crédit. Il s’agit d’une solution plus intéressante par rapport au rachat de crédit.
  • Dans certains cas, le regroupement de crédit n’est pas faisable. Par conséquent, la seule option consiste à vendre son bien immobilier.
  • Le propriétaire du bien peut déposer un dossier de surendettement à la Banque de France dans le cas où ses dettes dépasseraient la valeur de son bien immobilier.

Historique

L'origine de la vente à réméré

La technique de vente à réméré date du Moyen-âge. Elle a donc traversé plusieurs siècles. De nos jours, le principe reste toujours le même. La vente avec la faculté de rachat a été officiellement introduite dans le Code civil le 16 mars 1804, c’est-à-dire à l’époque de Napoléon Bonaparte.

La vente à réméré est prévue par l’article 1659 jusqu’à l’article 1673. Étymologiquement, le terme « réméré » vient du mot latin « redimere » qui signifie « racheter ». La démocratisation de la faculté de rachat a débuté dans les années 1980 – 1990 notamment grâce aux banques. Elle a été utilisée comme moyen de refinancement mobilier.

Vente à réméré

Les avantages

Les avantages de la vente à réméré sont bel et bien réels. Elle s’adresse particulièrement aux personnes (physiques ou morales) ayant des difficultés financières ou en surendettement. La vente avec la faculté de rachat permet ainsi d’obtenir des fonds sans avoir à souscrire un crédit immobilier. Une fois les dettes remboursées, le vendeur retrouve une bonne santé financière.

En plus des fonds encaissés, le vendeur conserve le droit de jouissance du bien, du moins jusqu’au moment de la restitution du prix de vente initial. Afin d’en bénéficier, il faut passer une convention d’occupation précaire avec l’acquéreur (le nouveau propriétaire). En contrepartie, il devra verser une indemnité d’occupation correspondant à un loyer (faible).

Nos conseils pour réussir un réméré

Afin de garantir la réussite d’une vente à réméré, il est préférable de déléguer les démarches administratives à un expert qualifié. Il peut s’agir d’un agent immobilier spécialisé dans ce type de vente immobilière. Il est risqué d’agir seul. Les estimations et les analyses réalisées par une agence immobilière sont plus pointues.
Normalement, une agence immobilière est capable de déterminer le ratio hypothécaire d’un bien concerné par une vente immobilière avec possibilité de rachat. Des recommandations sont ensuite proposées au porteur de projet. Il s’agit en général de propositions relatives à la durée de l’opération en réméré, du montant de l’indemnité d’occupation et du prix d’acquisition du bien.

Différents éléments doivent figurer dans un contrat de vente en réméré et la procédure est confiée à un notaire. Il faudra stipuler dans cette convention l’absence d’une prime à restituer à l’acheteur, l’absence d’une garantie (au cas où le vendeur rachète le bien avant le délai fixé) ainsi qu’une clause spécifique permettant au vendeur de céder le bien lui-même en se basant sur le prix du marché. Sans oublier l’indemnité d’occupation.

Actualité

Nos articles blog