Vente à réméré

Fiscalité

La vente à réméré étant une opération immobilière. Elle n’échappe pas à l’impôt. Il y a, en effet, un régime fiscal spécifique applicable à la vente avec faculté de rachat. Il est important de le connaître quand on est propriétaire d’un bien immobilier.

Des frais à la charge du vendeur

Différents frais sont indissociables d’une vente à réméré. On parle notamment des commissions d’agence immobilière. Les estimations qu’elle apporte sont essentielles au bon déroulement de toute l’opération. L’agence joue le rôle d’intermédiaire qui met en relation les deux parties : le vendeur et l’acquéreur.

D’autres frais sont également à la charge du vendeur, comme la taxe de publicité foncière ainsi que les frais de notaires. Idem pour les droits d’enregistrement, tout comme dans le cadre d’une vente immobilière classique. D’autre part, des diagnostics immobiliers sont indispensables. Et ils entraînent un coût supplémentaire. Le vendeur peut résider dans le bien, en contrepartie d’une indemnité d’occupation.

Vente à réméré - Des frais à la charge du vendeur
Vente à réméré

Quelles sont les conditions à respecter ?

La vente à réméré s’avère avantageuse pour le vendeur. En choisissant cette option, il dispose d’une liquidité immédiate grâce aux fonds transférés par l’acquéreur. D’autres avantages sont accessibles via cette technique de vente innovante. Afin d’en bénéficier, il faut remplir des conditions spécifiques.

La vente à réméré reste une option réservée aux propriétaires de bien immobilier ayant des difficultés financières. Il peut également s’agir d’une personne morale. Dans tous les cas, les fonds apportés par l’acheteur servent à rembourser des dettes ou des crédits. Même les particuliers et les professionnels fichés à la Banque de France peuvent procéder à une vente à réméré.

La vente immobilière avec la faculté de rachat permet de supprimer le fichage FICP. Parmi les conditions principales à respecter, il y a notamment l’obligation de verser une indemnité d’occupation au nouveau propriétaire (l’acquéreur) pendant une période déterminée au préalable. Le vendeur doit également exercer son droit de reprendre la chose vendue dans un délai de 5 ans ou 60 mois.

Les ventes à réméré et la TVA

Le Conseil d’État précise les modalités d’imposition à la TVA de l’indemnité issue d’une opération en réméré, dans une récente décision (Conseil d’État, 7 octobre 2021, n° 430136). La Cour de cassation a décidé d’annuler l’arrêt de la CAA de Nantes. Donc, il n’y a pas eu de restitution de la TVA à la société.

Les faits remontent à 2012 et à 2014. Une société s’est acquittée de la TVA calculée sur la base de la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’achat, au titre de la restitution aux propriétaires de 9 immeubles acquis dans le cadre d’une vente à réméré. Précisions : son activité consiste à acquérir des biens immobiliers à usage d’habitation auprès des particuliers surendettés. Le contrat de vente à réméré administrait une clause spécifique accordant au vendeur de reprendre son bien dans les 18 mois moyennant le paiement d’un montant égal à environ 13 % du prix initial

Vente avec faculté de rachat

L’avantage fiscal

En réalité, la fiscalité de la vente à réméré est identique à celle d’une vente immobilière classique. Le contrat de vente à réméré prévoit la restitution du prix principal, des frais, des éventuelles réparations et de la revalorisation des fonds dans un délai maximal de 5 ans ou 60 mois, en vertu de l’article 1659. Au-delà, l’Administration fiscale française traitera la cession de la chose comme une nouvelle vente. 

Une fiscalité appropriée est ainsi appliquée. Elle s’avère avantageuse. Effectivement, les plus-values sont exonérées d’impôt si le bien vendu est la résidence principale du propriétaire (le vendeur). Dans certains cas, il peut bénéficier d’une restitution (totale ou partielle) de l’impôt sur les plus-values.