Investissement en réméré - le guide complet

Aujourd'hui: mer 24 avril 2024

Investir en opération immobiliere à réméré

« En vertu des articles 1659 à 1673, la vente à réméré est un pacte par lequel le vendeur se réserve de récupérer le bien vendu, moyennant la restitution du prix d’acquisition initial ». La durée de cette opération ne doit pas excéder les 5 ans ou 60 mois. Au-delà, la faculté de rachat est perdue.

Aussi appelée « vente avec faculté de rachat », la vente à réméré présente des avantages intéressants. Il s’agit de la solution idéale pour effacer ses dettes et sortir d’une situation financière précaire. Déjà, les fonds ne proviennent pas des banques et des établissements de crédit.

Dans le cadre d’une vente à réméré, la propriété du bien est transférée à l’acquéreur par le biais d’un contrat de vente à réméré. Le vendeur a encore la possibilité de le récupérer dans un délai de 5 ans au maximum. Pour cela, il doit restituer le prix principal en réunissant les fonds nécessaires.

Vente à réméré

Quels sont les risques ?

La vente avec faculté de rachat reste avantageuse financièrement tant que les conditions sont bien respectées. Néanmoins, quelques inconvénients subsistent. On parle notamment des risques inhérents de cette opération immobilière. Plus concrètement, le non-respect du délai de toute la procédure entraîne la perte définitive de la propriété du bien.

Souvent, le prix de rachat du bien est plus important que son prix de vente, dans le cadre d’une opération immobilière en réméré. Autre inconvénient : les indemnités d’occupation peuvent dépasser les loyers équivalents sur le marché immobilier. Et cela n’est pas très bénéfique pour le vendeur, celui qui occupe le bien. La taxe foncière peut parfois être à la charge du vendeur.

Vente à réméré

Quels sont les frais ?

Bien entendu, une vente à réméré a un coût. Des frais sont rattachés à cette opération immobilière. Il s’agit de :

Commissions d’agence immobilière
Frais de notaire
Diagnostics immobiliers
Frais de courtage
Indemnité d’occupation
Honoraires des intermédiaires pour la recherche de capitaux

L’estimation immobilière figure également parmi les frais inhérents d’une vente en réméré. L’acquéreur estime la probabilité du vendeur à restituer le prix initial, sans négocier le prix de vente fixé contractuellement. Il peut refuser l’opération en fonction des paramètres étudiés. Par conséquent, le recours à un expert de l’estimation vénale de bien immobilier s’impose.

Exemple de vente à réméré

La vente à réméré comporte des avantages, mais également quelques inconvénients. Les étapes à suivre sont simples : la vente du bien, le rétablissement des finances et le rachat du bien immobilier. Afin d’y voir plus clair, voici un exemple concret d’une opération immobilière en réméré ou d’une vente avec la faculté de rachat :

Un couple touchant un revenu net mensuel de 4 000 € s’est retrouvé dans une situation de surendettement avec un taux d’endettement à 60 %. Les estimations réalisées par différentes agences ont permis de déterminer la valeur de leur résidence : 280 000 €. Le couple a encore des crédits à rembourser dont le montant s’élève à 140 000 € (prêt immobilier de 90 000 € + crédits à la consommation de 30 000 € + impôts de 20 000 €), pour une mensualité de 2 400 €.

En optant pour une vente à réméré, un prix de vente de 180 000 € (140 000 € de dettes + 23 000 € de trésorerie disponible + frais d’agence de 11 800 € + frais de notaire de 5 200 €), contre un prix de rachat de 190 000 € a été proposé au couple. L’indemnité d’occupation étant fixée à 1 200 € pour une durée maximale de 2 ans.

Le notaire a ensuite rédigé l’acte de vente à réméré précisant le prix de rachat et la convention d’occupation du bien. Grâce à un prêt immobilier et à des revenus récurrents et une épargne de 23 000 €, le couple parvient à récupérer leur bien en s’acquittant d’une somme totale de 190 000 €.

Les effets juridiques de la vente à réméré

La vente à réméré étant un acte juridique, il doit être établi devant un notaire. Il rédige le contrat de vente en réméré détaillant tous les éléments clés de l’opération : durée, prix de vente, prix de rachat, montant de l’indemnité d’occupation, etc. La vente avec faculté de rachat permet au propriétaire de céder son bien sans perdre le droit de l’occuper. Il dispose ainsi d’une liquidité immédiate, essentielle à la restauration de sa situation financière. Le vendeur évite la saisie immobilière, une conséquence liée à l’incapacité d’un débiteur à rembourser ses créanciers.

Bon à savoir : il n’existe pas de contraste juridique entre la vente à réméré et le portage immobilier.